BESCHERMING BIJ BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST?
U als ondernemer maakt gebruik van een bedrijfsruimte. Deze ruimte is wellicht uw eigendom, maar het is ook goed mogelijk dat u de bedrijfsruimte huurt. Wanneer u als huurder van bedrijfsruimte met een huuropzegging wordt geconfronteerd, kan dat heel vervelend zijn. Uw klanten en bezoekers zijn bekend met de locatie waar u gevestigd bent en u hebt een groot belang bij voortzetting van de huur van uw bedrijfsruimte. Een verhuizing is kostbaar en kan ook nog eens vervelend lang duren. Op zo’n moment is het van belang te weten welke rechten u als huurder geniet.
Om na te gaan welke rechten u toekomen, is het allereerst van belang vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte u huurt: 290-bedrijfsruimte, ook wel aangeduid als ‘winkelruimte’, of 230a-bedrijfsruimte, de zogenaamde ‘overige bedrijfsruimte’. De aanduidingen zijn niet helemaal zuiver, maar in het spraakgebruik wel zo gemakkelijk en voor iedereen te begrijpen. Afhankelijk van het soort bedrijfsruimte dat u huurt, geniet u in meer of mindere mate bescherming.
290-bedrijfsruimte
U bent huurder van 290-bedrijfsruimte als u – kort gezegd – in de ruimte die u huurt een detailhandelsbedrijf, een ambachtsbedrijf, een afhaal- of besteldienst, een restaurant, een café of een hotel exploiteert. Voorwaarde is echter wel dat de ruimte voor het publiek toegankelijke dient te zijn om rechtstreeks door u aangeboden goederen of diensten af te nemen. Een huurder van 290-bedrijfsruimte wordt door de wet het meest beschermd. Hij geniet termijnbescherming en opzeggingsbescherming.
Termijnbescherming
De huur van 290-bedrijfsruimte wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar of langer. Wanneer er in die eerste periode geen opzegging plaatsvindt, wordt de huurovereenkomst van vijf jaar automatisch verlengd met nog een periode van vijf jaar. Betrof de huurovereenkomst een termijn van langer dan vijf jaar, dan wordt de overeenkomst bij het verstrijken van die termijn verlengd tot een totale duur van tien jaar. Op deze manier beloopt de totale huurtermijn, ook na verlenging, minimaal tien jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst voor het eerst opzeggen tegen het einde van de eerste periode op slechts een tweetal gronden. Nadat de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd, kan de verhuurder de overeenkomst op meerdere gronden opzeggen. De gedachte achter dit termijnenstelsel is, dat de wetgever er vanuit gaat dat een huurder in een periode van tien jaar voldoende gelegenheid heeft gehad om investeringen die hij in het gehuurde heeft gedaan, heeft terugverdiend. Daarom wordt het gemakkelijker de huurovereenkomst na een verloop van tien jaar te beëindigen. Dan zijn we er echter nog niet. Om tot een geldige beëindiging van de huurovereenkomst te komen, dient er sprake te zijn van een limitatief in de wet opgesomde beëindigingsgrond. Dit is vervat in de opzeggingsbescherming.
Opzeggingsbescherming
Een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte eindigt, hoewel de overeenkomst in beginsel wordt aangegaan voor bepaalde tijd, niet na het verstrijken van de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan. Tenminste één jaar voor het verstrijken van de termijn van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de overeenkomst bij deurwaardersexploot of aangetekende brief opzeggen. In de opzeggingsbrief moet de verhuurder de reden voor het opzeggen van de overeenkomst benoemen. U heeft als huurder vervolgens zes weken de gelegenheid om de verhuurder te laten weten of u al dan niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Stemt u niet in of laat u niets horen, dan zal de verhuurder een vordering bij de kantonrechter moeten instellen om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen komen. Tijdens de beëindigingsprocedure bij de kantonrechter blijft de huurovereenkomst in beginsel bestaan en mag u de gehuurde ruimte blijven gebruiken. In de procedure zal de kantonrechter bepalen of de huurovereenkomst wordt beëindigd en zo ja, per welke datum. De rechter zal de opzeggingsformaliteiten controleren en zal de opzegging beoordelen aan de hand van de wettelijke opzeggingsgronden. Alleen als er sprake is van een van deze in de wet opgesomde gronden, kan de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen.
Opzeggingsgronden
Heeft de beëindigingsprocedure betrekking op de beëindiging van de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste termijn van vijf jaar, dan kan de rechter de huurovereenkomst slechts beëindigen op een tweetal gronden. De eerste grond is slechte bedrijfsvoering. Van een slechte bedrijfsvoering is sprake als een huurder op zodanige wijze gebruik maakt van de bedrijfsruimte dat het belang van de verhuurder dat zijn pand voortdurend en conform de contractuele bestemming wordt gebruikt door een huurder die met passende zorg voor onderhoud en uiterlijk van het gehuurde daarin op efficiënte wijze een florerend bedrijf uitoefent, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis. Als dit belang van de verhuurder door de huurder wordt geschaad, kan de huurovereenkomst worden beëindigd. De tweede grond is de situatie dat de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij of een echtgenoot, partner of bloed- of aanverwant het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hieronder wordt verkoop van de bedrijfsruimte niet begrepen. Renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, valt daar wel onder.
Heeft de beëindigingsprocedure betrekking op de beëindiging van de huurovereenkomst na het verstrijken van de tweede termijn, dan worden de gronden waarop de huurovereenkomst kan worden beëindigd uitgebreid. De verhuurder heeft dan, naast de twee genoemde gronden, nog drie andere mogelijkheden waarop hij de huurovereenkomst kan opzeggen. Hij kan zich in de procedure dan ook beroepen op het feit dat de huurder een redelijk voorstel van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst heeft afgewezen. De rechter zal de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder toetsen. Indien de rechter van oordeel is dat het voorstel redelijk was, wordt de huurder nogmaals in de gelegenheid gesteld om het voorstel te accepteren. Doet hij dit niet, dan zal de huurovereenkomst worden beëindigd. Daarnaast kan de verhuurder tegen het einde van de tienjaarstermijn de huurovereenkomst ook opzeggen als hij een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de verhuurder een openbare weg wil aanleggen op de plaats waar de door u gehuurde bedrijfsruimte staat. Tot slot kan de verhuurder ook aansturen op een belangenafweging. De verhuurder moet dan aanvoeren dat zijn belangen, welke dat ook moge zijn, bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij de voortzetting daarvan.
230a-bedrijfsruimte
Als u geen 290-bedrijfsruimte huurt, huurt u naar alle waarschijnlijkheid een 230a-bedrijfsruimte. U kunt daarbij denken aan kantoorruimte en een opslagruimte, maar ook bijvoorbeeld een bioscoop wordt als 230a-berdrijfsruimte aangemerkt.
Ontruimingsbescherming
De huurder van 230a-bedrijfsruimte geniet geen huurbescherming zoals de huurder van 290-bedrijfsruimte. Deze huurder heeft alleen ontruimingsbescherming. In tegenstelling tot de 290-bedrijfsruimte, hoeft de verhuurder bij de opzegging van de huurovereenkomst geen gronden aan te voeren. Deze worden namelijk niet door de rechter getoetst. Daarvoor is hetgeen in de overeenkomst over de beëindiging is bepaald beslissend. Hebben de huurder en de verhuurder niets over de (wijze van) beëindiging geregeld, dan eindigt de huurovereenkomst van 230a-bedrijfsruimte door het verstrijken van de overeengekomen termijn of na opzegging conform het bepaalde in de huurovereenkomst. Wordt de huurovereenkomst opgezegd, dan dient dat in beginsel te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand. De ontruimingsbescherming zit hem dan daarin dat de huurder, wanneer de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd, de bedrijfsruimte nog niet meteen hoeft te ontruimen. De verhuurder moet de huurder daarvoor eerst schriftelijk de ontruiming aanzeggen. Vaak zal de verhuurder dat echter gelijktijdig met de opzegging van de huurovereenkomst doen en vaak ook tegen hetzelfde tijdstip.
Heeft verhuurder de huurder de ontruiming aangezegd, dan hoeft de huurder ook dan nog niet tegen dat tijdstip te ontruimen. De wet bepaalt namelijk dat huurder pas na twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd het gehuurde hoeft te ontruimen en dus pas dan daadwerkelijk de ruimte moet hebben verlaten. Dat is slechts in drie gevallen anders: wanneer de huurder de overeenkomst zelf heeft opgezegd, wanneer de huurder uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd of wanneer de huurder door de rechter veroordeeld is tot ontruiming omdat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet is nagekomen. In beginsel moet de huurder dus op zijn vroegst twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd het gehuurde ontruimen.
Extra bescherming
De wet kent de huurder van 230a-bedrijfsruimte echter nog extra bescherming toe. In de twee maanden die de huurder heeft om de bedrijfsruimte te ontruimen, kan de huurder bij de kantonrechter een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen. Wanneer de huurder dit verlengingsverzoek bij de rechtbank heeft ingediend, wordt de verplichting om tot ontruiming over te gaan geschorst totdat over het verlengingsverzoek is beslist. De huurder hoeft dus ook na de ontruimingstermijn van twee maanden, tot de beslissing van de rechter bekend is, niet te ontruimen.
Verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn
De rechter zal het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toewijzen wanneer de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek zal in ieder geval worden afgewezen wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet langer gevergd kan worden dat de huurder de ruimte nog langer gebruikt. Een dergelijke situatie doet zich voor wanneer de huurder het gehuurde bijvoorbeeld onbehoorlijk heeft gebruikt of wanneer hij voor ernstige overlast heeft gezorgd ten aanzien van medegebruikers of de verhuurder. Het verzoek zal ook worden afgewezen wanneer de huurder de huur niet heeft betaald.
Wijst de rechter het verzoek toe, dan kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen tot maximaal één jaar na het einde van de huurovereenkomst. De huurder mag dan dus nog één jaar blijven na de datum waartegen ontruiming is aangezegd. De huurder kan een maand voor het verstrijken van een verlengde ontruimingstermijn nogmaals een verzoek tot verdere verlenging van de ontruimingstermijn doen. Wijst de rechter ook dit verzoek toe, dan kan de gewezen huurder na het verstrijken van dat opvolgende jaar nog één keer een dergelijk verzoek indienen bij de rechter. Daarna zal de huurder toch echt tot ontruiming over moeten gaan. Wordt de termijn waartegen de gewezen huurder dient te ontruimen door de rechter verlengd, dan dient tegenover dit gebruik natuurlijk wel een vergoeding aan de verhuurder te staan. Men spreekt van een gebruiksvergoeding. Vaak is deze vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs. Wordt het verzoek door de rechter afgewezen, dan zal een datum worden bepaald waarop de huurder het gehuurde moet ontruimen. Tegen de beschikking van de rechter, een afwijzing of toewijzing van het verzoek, staat geen hogere voorziening open. Men is dus gebonden aan de beslissing van de rechter in eerste aanleg.
Kortom
Als uw huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd, moet u zich allereerst afvragen wat voor soort bedrijfsruimte u huurt. De criteria zoals hierboven beschreven dienen daarbij tot uitgangspunt en niet, zoals u misschien zou verwachten, de huurovereenkomst. Afhankelijk van het soort ruimte dat u huurt, moet u dan wel de verhuurder het initiatief nemen om de opzegging van de huurovereenkomst aan de rechter voor te leggen. Daarbij is van belang dat u geen termijnen laat verstrijken. Als u twijfelt of u al dan niet 230a-bedrijfsruimte huurt, dan is het altijd goed om tijdig een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in te dienen. Voorafgaand aan het oordeel van de rechter over de verlening van de termijn, zal de rechter dan de vraag moeten beantwoorden wat voor soort bedrijfsruimte u huurt. Op deze manier voorkomt u dat u uw aanspraak op ontruimingsbescherming verliest.
Dit artikel van Kneppelhout @ Korthals N.V. is van algemene aard en met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Het artikel is echter niet bedoeld en dient niet te worden beschouwd als juridisch advies van welke aard dan ook.
«««